สำหรับใครที่ต้องการจำนอง หรือรับจำนอง ขายฝาก บ้าน ที่ดิน ตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด อยากหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีการจำนอง ขายฝาก ว่ามีการดำเนินการอย่างไร ต้องใช้เอกสารหรือค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ควรศึกษาให้รอบครอบ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นภายหลัง เช่นอสังหาฯของคุณหลุดจำนอง ขายฝาก หรือมีปัญหาเกี่ยวกับสัญญาต่างๆ ข้อมูลการจำนองขายฝากมีดังนี้
การจำนอง ขายฝาก คืออะไร
การจำนอง ขายฝากสามารถทำได้หากโฉนดไม่ติดภาระธนาคาร หรือบุคคล มีระยะเวลาให้กู้เป็น ปีต่อปี หรือ 6 เดือน หรือ 3 เดือน แล้วแต่กรณีขึ้นอยู่กับประเภทหลักทรัพย์ และวงเงินที่ท่านต้องการกู้ และต้องทำสัญญาที่กรมที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งยอดเงินที่ท่านต้องการกู้จะพิจารณาจากราคาซื้อขายในท้องตลาด หรือเช็คราคาจากกรมที่ดิน และสามารถนัดไถ่ถอนได้ตามสัญญา
ขั้นตอนการขายฝาก
- ไปดูบ้าน ที่ดิน หรือหลักทรัพย์ของลูกค้าที่ต้องการ จำนอง หรือขายฝาก
- เมื่อตกลงราคาที่ต้องการเรียบร้อยแล้ว ไปทำสัญญาที่กรมที่ดิน
- เมื่อทำสัญญาที่กรมที่ดินเรียบร้อยแล้ว ลูกค้าจะ ได้รับเงินสดทันที
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย หรือแล้วแต่ตกลง
- ลูกหนี้ต้อง จ่ายดอกเบี้ยทุกเดือนจนครบกำหนดไถ่ถอน
- พอครบสัญญา สามารถไปไถ่ถอนได้ที่กรมที่ดิน
การรับจำนอง ขายฝาก จะพิจารณาจากราคาซื้อขาย และราคาประเมินของกรมที่ดิน เรื่องจะไถ่ถอน และ ตามตัวผู้รับฝากไม่ได้ คุณสามารถนำเงินตามที่คุณเป็นหนี้ไปวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์ที่กรมบังคับคดี เจ้าหน้าที่จะทำการติดต่อผู้รับฝากมาให้คุณเอง และ การที่ทำนิติกรรมที่กรมที่ดิน น่าเชื่อถือ ถูกกฎหมาย และไม่ถูกโกง ปลอดภัยที่สุดสำหรับทั้งผู้รับซื้อและผู้ขายฝาก ซึ่งเป็นการคุ้มครองทั้ง 2 ฝ่าย และ คุณจะสบายใจว่าไม่ถูกหลอกลวง และ ได้รับโฉนดคืนแน่นอน
เอกสารที่ต้องใช้
- โฉนดตัวจริง
- บัตรประชาชนตัวจริง
- ทะเบียนบ้านตัวจริง (ถ้ามีการเปลี่ยนบ้านเลขที่ต้องเตรียมใบเปลี่ยนมาด้วย)
- ใบทะเบียนสมรส (หรือกรณีหย่า เตรียมใบหย่าและใบแนบท้ายใบหย่าให้ด้วย)
- ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อ เปลี่ยนสกุล ให้เตรียมใบเปลี่ยนมาด้วย
- ถ้าเป็นคอนโด ต้องเตรียมใบปลอดหนี้
- ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน
- ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ณ กรมที่ดิน กรณีเป็นบุคคลธรรมดา (ทางเรารับแต่บุคคลธรรมดา)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย) : ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
- ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม (ค่าโอน) : 2% จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า
- ค่าธรรมเนียมจดจำนอง : ร้อยละ 1
- ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างอากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ)
: 200 บาท ติดอากรแสตมป์ 1 บาท (0.50%) ตามราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน - ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี) : 3.3% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
ตัวอย่างการคิดดอกเบี้ย
ผู้กู้มาทำการกู้เงินจำนวน 500,000 บาท อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำ 15% ต่อปี หรือ 15% ต่อปี
ผู้กู้จะต้องชำระดังนี้
500,000*15% / 12 = 6,250 บาท และจะต้องนำส่งทุกเดือน
ถ้าหากผิดนัดชำระก็จะถูกปรับ ตามตกลง
ถ้าผู้กู้นำเงินมาตัดต้น เช่น นำเงินคืน 300,000 บาท ก็จะเหลือเงินที่ยังเป็นหนี้ 200,000 บาท
ก็นำจะเหลือยอด 200,000 มาคำนวณดอกเบี้ย คือ 200,000*15% = 2,500 บาท เดือนต่อมาก็นำส่งดอกเบี้ยจำนวนดังกล่าวเป็นต้นไป
ตัวอย่างสัญญาขายฝาก
การขายฝาก หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือมิฉะนั้นในการกำหนดเวลาตามกฎหมาย คือ
ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ต้องไถ่ภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่มีการซื้อขาย แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องไถ่ภายใน 3 ปี นับแต่ซื้อขาย หากเกินกำหนดเวลานี้แล้วกฎหมายถือว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายฝากกัน ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที กรณีที่ทำสัญญากำหนดเวลาไถ่นานเกินกว่า 10 ปี 3 ปี ก็ต้องลดลงมาเป็น 10 ปี 3 ปี หรือถ้าทำสัญญากำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 10 ปี 3 ปี ก็จะขยายเวลามิได้
หลักสำคัญของการขายฝาก อยู่ที่ต้องมีการส่งมอบการครอบครองโดยตรงหรือปริยายให้แก่ผู้รับซื้อฝากพร้อมกับกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนได้
ข้อแตกต่างระหว่าง “การขายฝาก” กับ “การจำนอง” คือ การจำนองนั้นผู้จำนองนำทรัพย์สินของตน เช่น บ้าน- ที่ดินไปค้ำประกันหนี้เงินกู้ หากผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องร้องและบังคับคดียึดทรัพย์ที่นำมาค้ำประกันไว้ แต่การขายฝากเป็นการนำทรัพย์สินไปขายให้แก่คนอื่นภายใต้เงื่อนไขที่ว่า เมื่อถึงกำหนดแล้วผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนได้ หากเกินกำหนดก็เสียกรรมสิทธิ์ทันที
ที่มา : http://www.poolprop.com
