คำศัพท์ขายฝากที่ดินที่ใช้บ่อย

การขายฝากที่ดินไม่ใช่เรื่องใหม่ เป็นการทำธุรกรรมทางที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมาย ให้ความคุ้มครองผู้ขายฝากทุกขั้นตอน ขายฝากที่ดินมีข้อดีหลายอย่าง แต่บางคนอาจจะยังสับสนว่าขายฝากที่ดินคืออะไร หรือคำศัพท์ที่ใช้กับการขายฝากหมายความว่าอย่างไร ครั้งนี้จะพาไปรู้จักคำศัพท์เกี่ยวกับการขายฝากที่ดินมาให้แล้ว

1. ขายฝากที่ดิน คือ การขายฝากโดยใช้โฉนดที่ดินเป็นสินทรัพย์ค้ำประกันแก่ผู้รับซื้อฝากที่ดิน เป็นการทำสัญญาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินจะถูกโอนไปเป็นชื่อผู้รับซื้อฝากที่ดิน โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ห้ามต่ำกว่า 1 ปี หรือไม่เกินกว่า 10 ปี ผู้ขายฝากที่ดินมีสิทธิในการครอบครองและใช้สอยที่ดินในระหว่างการขายฝากได้ การทำนิติกรรมขายฝากที่ดินอยู่ภายใต้การคุ้มครองของกฎหมายเพื่อความเป็นธรรมกับผู้ขายฝาก กฎหมายกำหนดให้ดอกเบี้ยขายฝากต้องไม่เกิน 15% ต่อปี และไถ่คืนที่ดินนั้นได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาขายฝาก
2. ขายฝากบ้าน คือ การขายฝากโดยใช้โฉนดบ้านเป็นสินทรัพย์ค้ำประกันแก่ผู้รับซื้อฝาก บ้านถือเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องในระดับปานกลาง และถือเป็นประเภททรัพย์ที่มีการขายฝากเยอะที่สุด
3. ขายฝากคอนโด คือ การขายฝากโดยใช้โฉนดคอนโดเป็นสินทรัพย์ค้ำประกัน ทรัพย์ประเภทคอนโดถือเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง การพิจารณาราคาประเมินค่อนข้างง่ายที่สุด โดยส่วนใหญ่มักพิจารณาคุณภาพทรัพย์จากราคาที่ผู้ขายฝากซื้อ ราคาขายบนหน้าเว็บไซต์ปัจจุบัน จำนวนเหลือขายของโครงการ ชื่อเสียงของบริษัทที่พัฒนาโครงการ เพื่อป้องกันการติดดอยคอนโดของผู้รับซื้อฝากคอนโดนั่นเอง
4. ผู้ขายฝากที่ดิน คือ คนที่ต้องการเงินก้อนคนที่ขาดสภาพคล่องทางการเงินอย่างเร่งด่วน หรือคนที่ประกอบธุรกิจ ต้องการเงินก้อนไปหมุนเวียนในธุรกิจให้ดำเนินต่อไปได้ ซึ่งจะต้องมีโฉนดที่ดิน บ้าน คอนโด เป็นหลักทรัพย์ในการทำธุรกรรมจึงจะสามารถทำขายฝากที่ดินได้
5. ผู้รับซื้อฝาก คือ ผู้ที่รับซื้อฝากสินทรัพย์ที่ไม่ว่าจะเป็นโฉนดที่ดิน บ้าน คอนโดจากผู้ขายฝาก ซึ่งจะได้รับผลตอบแทนจากการขายฝากเป็นดอกเบี้ย
6. ไถ่ถอน คือ ผู้ขายฝากที่ดินต้องชำระมูลค่าขายฝากทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยขายฝาก โดยจะคำนวณดอกเบี้ยตามระยะเวลาที่ขายฝากที่ดินตัวอย่างเช่น นาย ก. ขายฝากที่ดินกับนาย ข. โดยทำข้อตกลงกันว่าอัตราดอกเบี้ยขายฝากที่ดินเท่ากับ 9% ต่อปี หรือ 0.75% ต่อเดือน กำหนดเวลาไถ่ถอนที่ดิน 1 ปี และราคาขายฝาก 1 ล้านบาท ต่อมานาย ก. ต้องการไถ่ถอนที่ดินหลังทำสัญญาขายฝากที่ดินมาแล้ว 12 เดือน นาย ก. ต้องจ่ายสินไถ่ทั้งหมด 1,000,000 + ( 1,000,000 x 0.75% x 12 เดือน )  เท่ากับ 1,090,000 บาท
   ซึ่งต้องเตรียมเอกสารประกอบการไถ่ถอนที่ดิน ดังนี้
   1) สัญญาขายฝาก
   2) เอกสารบัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน ทั้งตัวจริงและสำเนา
   3) สินไถ่สำหรับไถ่ถอนที่ดิน (เงินสดหรือแคชเชียร์)
7. สินไถ่ คือ ยอดเงินทั้งหมดที่ผู้ขายฝากที่ดินต้องชำระให้แก่ผู้รับซื้อฝากที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วย 2 ส่วนคือ ยอดเงินต้นและดอกเบี้ยผลตอบแทนแก่ผู้รับซื้อฝาก กรณีที่หากครบกำหนดเวลาไถ่ถอนแล้วแต่ผู้ขายฝากไม่ยอมรับการไถ่ถอน หรือหาผู้รับซื้อฝากไม่เจอ ผู้ขายฝากสามารถวางทรัพย์ จำนวนเท่ากับสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ได้ โดยจะมีผลให้ทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขอไถ่ถอนหรือผู้ขายฝากได้ทันที
8. ค่าปากถุง คือ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทั้งหมด อาทิเช่น ค่านายหน้า ค่าเดินทาง ค่าน้ำมัน และค่าประกันความเสี่ยงของผู้รับขายฝาก เป็นต้น มักถูกเรียกเก็บอยู่ที่ 5 – 8% จากยอดเงินกู้ทั้งหมด ส่วนใหญ่แล้วมักใช้คำนี้กับการทำธรุกรรมขายฝากที่ดินกับบุคคลธรรมดา ซึ่งมักไม่ได้มีการแจ้งรายละเอียดของค่าใช้จ่ายที่ชัดเจน บ้างก็เรียกเงินปากถุงว่าค่าหัวคิวสำหรับการขายฝากที่ดินกับบริษัทฯ จะแตกต่างออกไป หากขายฝากกับสมาร์ทฟินน์จะใช้คำว่าค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินพร้อมแจ้งรายละเอียดชัดเจน โดยผู้ขายฝากจะได้รับใบเสร็จที่ถูกต้องตามกฎหมายหลังชำระค่าธรรมเนียม ซึ่งทำให้ผู้ขายฝากมั่นใจในการทำธุรกรรมขายฝากที่ดิน

   ข้อควรระวังสำหรับผู้ขายฝาก คือ ควรสอบถามรายละเอียดของค่าธรรมเนียม ให้ชัดเจนว่าครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทั้งหมดหรือไม่ เนื่องจากหลายครั้งมักมีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติมภายหลัง ซึ่งอาจทำให้ผู้ขายฝากเสียโอกาส และตัดสินใจเลือกขายฝากที่ดินกับนายทุนนอกระบบที่อาจะคิดค่าปากถุงเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด

9. นิติกรรม คือ การใด ๆ อันทำลงโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยความสมัครใจ มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล  เพื่อก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึ่งสิทธิ ซึ่งสามารถกล่าวได้ว่าลักษณะโดยทั่วไปของการขายฝากคือ
   1. การกระทำใด ๆ ของบุคคล
   2. การกระทำโดยชอบด้วยกฎหมาย
   3. การกระทำด้วยใจสมัคร
   4. มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล
   5. กระทำเพื่อจะก่อเปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึ่งสิทธิ์

       10. ธุรกรรมที่ดิน คือ การปฎิบัติตามขั้นตอนของกฎหมาย โดยลักษณะของการทำธุรกรรมมีอยู่  แบบคือ 1) หนังสือว่าด้วยสัญญาขายฝาก 2) การเซ็นสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะต้องปฏิบัติตามที่กฎหมายกำหนดซึ่งอาจจะไม่ได้เฉพาะการขายฝากแต่ยังเกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินทุกรูปแบบ โดยการทำธุรกรรมทุกครั้งจะต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีในการดำเนินการด้วย

บริการให้คำปรึกษา ฟรี ที่ 02-026-0725 , 094-445-7975 , 089-664-5359 LINE ID: @smartfinn

• Facebook
• Twitter
• Line

ขายฝากดอกเบี้ยต่ำ ขายฝากที่ดิน ขายฝากที่ดินคือ สัญญาขายฝากที่ดิน